Efectos tributarios en renta personas jurídicas por la venta de inmuebles

Efectos tributarios en renta personas jurídicas por la venta de inmuebles

Precio de venta

El artículo 90 del Estatuto Tributario busca que el precio en la venta de inmuebles no sea subvalorado por las partes que intervienen en la transacción, por lo cual, señala lo siguiente respecto a cuál deberá ser el precio de venta para efectos tributarios:

ü  El costo, el avalúo catastral o auto avalúo.

ü  En el caso de que exista una base de datos pública, lista de precios, o cualquier otro mecanismo que permita determinar su valor, los contribuyentes deberán determinar su precio conforme a estos criterios. En este evento, es pertinente tener claridad que el valor comercial no puede ser inferior al 85% del valor comercial para bienes de las mismas características.

 

Adicionalmente, la norma establece que siempre hará parte del pecio del inmueble los valores que se convengan o facturen por fuera, tales como bienes o servicios accesorios a la adquisición del bien.

De otra parte, es pertinente tener en cuenta que, al momento de la suscripción de la escritura pública, las partes deberán declarar bajo la gravedad de juramento que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente, en el evento que dichos pactos existan, deberán informarse el precio convenido en ellos. En el caso que se incumplan estas declaraciones los impuestos que repercutan se declararán con una base de cuatro veces el valor incluido en la escritura, y el notario deberá indicar esta irregularidad a la DIAN, quien podrá determinar el precio de la transacción por un mayor valor.

Finalmente, la norma en comento establece que para la determinación del costo fiscal no se aceptarán valores que no han sido canalizados a través de entidades financieras.

Costo fiscal

El costo fiscal para determinar la utilidad sujeta a tributación podrá ser el señalado en el artículo 69 del Estatuto Tributario, el cual señala lo siguiente:

´´Para efectos del impuesto sobre la renta y complementarios, el costo fiscal de los elementos de propiedades, planta y equipo, y propiedades de inversión, para los contribuyentes que estén obligados a llevar contabilidad, será el precio de adquisición más los costos directamente atribuibles hasta que el activo esté disponible para su uso, salvo la estimación inicial de los costos de desmantelamiento y retiro del elemento, así como la rehabilitación del lugar sobre el que se asienta, en el caso que le sea aplicable. Adicionalmente harán parte del costo del activo las mejoras, reparaciones mayores e inspecciones, que deban ser capitalizadas de conformidad con la técnica contable y que cumplan con las disposiciones de este Estatuto. (…)

Cuando estos activos se enajenen, al resultado anterior se adiciona el valor de los ajustes a que se refiere el artículo 70 de este Estatuto; y se resta, cuando fuere el caso, la depreciación o amortización, siempre y cuando haya sido deducida para fines fiscales.´´

También puede tratarse como costo fiscal el valor del avalúo correspondiente al año anterior a la venta, independientemente de qué se haya o no incluido como valor patrimonial en la declaración de renta del año 2018, en virtud de lo señalado en el artículo 72 del E.T.

Si se utiliza el avaluó para determinar el costo fiscal, deberán restarse las depreciaciones para determinar el costo fiscal.

De acuerdo con lo señalado, el vendedor deberá revisar entre estas dos opciones de costo fiscal, para determinar cuál será la más beneficiosa al momento de determinar la utilidad fiscal.

Determinación de la utilidad fiscal

Es menester señalar que a pesar de que los inmuebles se hayan poseído por el vendedor por más de dos años, puede ser que no se genere una ganancia ocasional, sino una renta líquida por recuperación de deducción (correspondería a la depreciación).

Al respecto los artículos 90 y 196 del E.T. señalan:

´´ARTÍCULO 90. Determinación de la renta bruta en la enajenación de activos y valor comercial en operaciones sobre bienes y servicios. La renta bruta o la pérdida proveniente de la enajenación de activos a cualquier título, está constituida por la diferencia entre el precio de la enajenación y el costo del activo o activos enajenados.

Cuando se trate de activos fijos depreciables, la utilidad que resulta al momento de la enajenación deberá imputarse, en primer término, a la renta líquida por recuperación de deducciones, depreciaciones o amortizaciones; el saldo de la utilidad constituye renta o ganancia ocasional, según el caso.´´

´´ARTÍCULO 196. Renta líquida por recuperación de deducciones en bienes depreciados. La utilidad que resulte al momento de la enajenación de un activo fijo depreciable deberá imputarse, en primer término, a la renta líquida por recuperación de deducciones.´´

 De conformidad con las normas mencionadas, a continuación, damos dos ejemplos de cómo se debe calcular la utilidad fiscal, para determinar si se debe tributar por ganancia ocasional o producto de la recuperación de la depreciación. la misma se debe tratar como una renta líquida por recuperación de deducción.

Ejemplo N°. 1

Ejemplo N°. 2

Por: Diego Sanabria – Socio Director.

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